جهان وارد دورهای شده که در آن «خانه» دیگر فقط یک سرپناه نیست؛ به مسئلهای سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و حتی اقلیمی تبدیل شده است. تازهترین گزارش برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد با عنوان «گزارش شهرهای جهان ۲۰۲۶؛ بحران جهانی مسکن، مسیرهایی برای اقدام» تصویری نگرانکننده از آینده شهرها ارائه میدهد؛ آیندهای که در آن میلیاردها انسان یا خانهای ندارند، یا خانهشان دیگر امن، قابلپرداخت و قابلزندگی نیست.
این گزارش مفصل که در بیش از ۳۲۰ صفحه منتشر شده، بحران مسکن را صرفاً بحران «خانهدار شدن» نمیداند؛ بلکه آن را بحرانی چندلایه توصیف میکند که به فقر، نابرابری، جنگ، مهاجرت، تغییرات اقلیمی، سوداگری مالی و حتی آینده دموکراسی شهری گره خورده است. در واقع، سازمان ملل هشدار میدهد اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، شهرهای آینده بیش از هر زمان دیگری به فضاهایی نابرابر، شکننده و غیرقابلزیست تبدیل خواهند شد.
بر اساس این گزارش، اکنون حدود ۳.۴ میلیارد نفر در جهان از دسترسی به مسکن امن، کافی و پایدار محروماند؛ یعنی تقریباً از هر ۱۰ نفر، ۴ نفر در شرایط نامناسب زندگی میکنند. همچنین بیش از ۱.۱ میلیارد نفر در زاغهها و سکونتگاههای غیررسمی ساکناند؛ رقمی که بالاترین میزان ثبتشده در تاریخ جهان محسوب میشود.
گزارش تأکید میکند بحران جهانی مسکن دیگر مختص کشورهای فقیر نیست. از نیویورک و لندن گرفته تا سائوپائولو، لاگوس، بمبئی و قاهره، تقریباً همه کلانشهرهای جهان با انفجار قیمت مسکن، رشد اجارهنشینی و افزایش بیخانمانی روبهرو هستند؛ بحرانی که اکنون به یکی از اصلیترین موتورهای نابرابری اجتماعی تبدیل شده است.
خانه؛ از «حق انسانی» تا «دارایی مالی»
یکی از اصلیترین محورهای گزارش سازمان ملل، انتقاد شدید از روند «مالیسازی مسکن» است؛ روندی که طی آن خانه از یک حق انسانی و کالای اجتماعی، به ابزاری برای سرمایهگذاری و سوداگری تبدیل شده است.
در متن گزارش آمده که طی دهههای اخیر، سرمایههای عظیم مالی وارد بازار مسکن شدهاند و خانه بیش از آنکه محلی برای زندگی باشد، به «دارایی مالی» تبدیل شده است. همین مسئله به افزایش شدید قیمت زمین، احتکار مسکن و گسترش شکاف طبقاتی دامن زده است.
سازمان ملل هشدار میدهد اگر دولتها بازار زمین و سرمایه را تنظیم نکنند، شهرها به فضاهایی تبدیل خواهند شد که فقط ثروتمندان توان زندگی در آن را دارند. در بخشی از گزارش تأکید شده است: «کارکرد اجتماعی مسکن در بسیاری از کشورها زیر سایه ارزش مالی آن قرار گرفته است.»
این گزارش همچنین نتیجهگیری میکند که تجربه ۵۰ سال گذشته نشان داده مدلهای بازارمحور و مالکیتمحور نهتنها بحران مسکن را حل نکردهاند، بلکه در بسیاری از کشورها به تشدید نابرابری منجر شدهاند.
پنج نیرویی که جهان را به سمت بحران مسکن سوق دادند
بر اساس تحلیل سازمان ملل، بحران جهانی مسکن حاصل تلاقی همزمان پنج بحران بزرگ است؛بحران مقرونبهصرفگی،جابهجایی و آوارگی اجباری
،گسترش سکونتگاههای غیررسمی،بحران پایداری و تغییرات اقلیمیوکاهش زیستپذیری شهرها.
گزارش میگوید شهرنشینی سریع یکی از موتورهای اصلی این بحران است. پیشبینی میشود تا سال ۲۰۵۰ حدود دو میلیارد نفر دیگر به جمعیت شهرهای جهان افزوده شوند؛ رشدی که فشار عظیمی بر بازار مسکن وارد خواهد کرد.افزایش قیمت زمین، رشد نابرابری درآمدی، جنگها، مهاجرتهای گسترده و بحران اقلیمی نیز از دیگر عوامل ساختاری این بحران معرفی شدهاند؛ عواملی که در کنار هم، مسکن را به یکی از پیچیدهترین چالشهای قرن بیستویکم تبدیل کردهاند.
«خانه کافی» دقیقاً چه معنایی دارد؟
گزارش سازمان ملل تعریف تازه و گستردهای از «مسکن کافی» ارائه میدهد و تأکید میکند خانه فقط یک ساختمان نیست.طبق این گزارش، مسکن مناسب باید هشت ویژگی اساسی داشته باشد؛امنیت مالکیت و سکونت ،دسترسی به خدمات پایه،قابلپرداخت بودن ،قابلیت سکونت،دسترسیپذیری،موقعیت مناسب شهری ،تناسب فرهنگی وپایداری محیطزیستی.
سازمان ملل تأکید میکند اضافه شدن «پایداری محیطزیستی» به این فهرست، نشانه پیوند مستقیم بحران اقلیم با آینده مسکن است؛ به این معنا که دیگر نمیتوان درباره آینده شهرها بدون توجه به بحران آبوهوا تصمیم گرفت.
جهانِ اجارهنشینها؛ وقتی خرید خانه به رؤیا تبدیل میشود
یکی از تکاندهندهترین بخشهای گزارش به بحران جهانی اجاره و خرید مسکن اختصاص دارد.بر اساس دادههای ارائهشده، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارها در جهان از حدود ۹.۳ در سال ۲۰۱۰ به بیش از ۱۱ در سال ۲۰۲۳ رسیده است؛ نشانهای آشکار از دورتر شدن خانه برای طبقات متوسط و پایین.
در آسیای مرکزی و جنوبی این شاخص از ۹.۷ به ۱۶.۸ رسیده؛ وضعیتی که عملاً خرید خانه را برای بخش بزرگی از مردم غیرممکن کرده است. در شرق و جنوب شرق آسیا نیز نسبت قیمت به درآمد به ۱۷.۵ رسیده و گزارش دلیل اصلی آن را «سرمایهگذاری سفتهبازانه» میداند.
سازمان ملل میگوید اکنون ۴۴ درصد خانوارهای مستأجر جهان بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره میکنند؛ رقمی که در آفریقای جنوب صحرا به ۵۵ درصد میرسد. در آمریکای لاتین نیز حدود ۴۸ درصد و در اروپا نزدیک به ۵۰ درصد مستأجران تحت فشار شدید هزینه مسکن قرار دارند.
این گزارش هشدار میدهد که جوانان بیشترین قربانی بحران مسکناند؛ نسلی که به دلیل اجارههای سنگین، حتی توان پسانداز برای خرید خانه را از دست داده و به «نسل اجارهنشین دائمی» تبدیل شده است.
چرا مسکن اینقدر گران شد؟
گزارش سازمان ملل عوامل بحران را در دو بخش «تقاضا» و «عرضه» تقسیمبندی میکند.در بخش تقاضا، عواملی مانند رشد سریع شهرنشینی، کوچکتر شدن خانوارها، افزایش سالمندان، نابرابری درآمدی و ورود سرمایههای سفتهبازانه نقش کلیدی دارند.
در بخش عرضه نیز کمبود زمین خدماتدار، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، مقررات پیچیده ساختوساز، کندی صدور مجوزها و ضعف برنامهریزی شهری از مهمترین موانع معرفی شدهاند.
بر اساس این گزارش، قیمت مصالح ساختمانی در آمریکا حدود ۴۰ درصد افزایش یافته و در بسیاری از کشورهای اروپایی، گرفتن مجوز ساخت بیش از ۱۰۰ روز زمان میبرد.
سازمان ملل هشدار میدهد بدون اصلاح نظام زمین، کاهش بروکراسی و افزایش سرمایهگذاری عمومی، مهار بحران مسکن تقریباً ناممکن خواهد بود.
۵۰ سال سیاستگذاری شکستخورده
در این گزارش مروری تاریخی بر سیاستهای جهانی مسکن از دهه ۱۹۷۰ تاکنون ارائه شده است.پیش از دهه ۱۹۷۰ بسیاری از دولتها سیاست تخریب زاغهها و ساخت مسکن اجتماعی را دنبال میکردند. در دهههای ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰، بانک جهانی الگوی «خودیاری» و «سایت و سرویس» را ترویج کرد؛ مدلی که مسئولیت ساخت خانه را تا حد زیادی بر دوش خود مردم میگذاشت.
دهههای ۱۹۹۰ و ۲۰۰۰ دوران عقبنشینی دولتها و آزادسازی بازار بود؛ دورهای که سازمان ملل اکنون آن را یکی از عوامل اصلی تشدید نابرابری میداند.اما پس از بحران مالی ۲۰۰۸ و سپس همهگیری کووید-۱۹، دوباره نقش دولتها در بازار مسکن پررنگ شد و برنامههای عظیم مسکن عمومی در کشورهایی مانند برزیل و تایلند اجرا شد.گزارش در نهایت نتیجه میگیرد کشورهایی که نظارت قویتری بر زمین، تأمین مالی و قوانین مسکن داشتهاند ــ مانند سنگاپور و اتریش ــ موفقتر از کشورهای کاملاً بازارمحور عمل کردهاند.
انفجار زاغهنشینی؛ شهرهای غیررسمی جهان
گزارش سازمان ملل تأکید میکند سکونتگاههای غیررسمی دیگر «استثنا» نیستند، بلکه بخشی از ساختار اصلی شهرهای جهان شدهاند.جمعیت ساکنان زاغهها و سکونتگاههای غیررسمی از ۸۹۵ میلیون نفر در سال ۲۰۰۰ به حدود ۱.۱۶ میلیارد نفر در سال ۲۰۲۴ رسیده است. حدود ۸۵ درصد این جمعیت در سه منطقه متمرکزند؛آسیای مرکزی و جنوبی،شرق و جنوب شرق آسیا وآفریقای جنوب صحرا.
سازمان ملل میگوید باید نگاه به زاغهنشینان تغییر کند؛ آنها نه «مشکل شهری» بلکه «همسازندگان شهر» هستند.بر همین اساس، گزارش پیشنهاد میکند دولتها بهجای تخریب، سیاست «ارتقای در محل» را اجرا کنند؛ یعنی با حفظ ساکنان، خدمات و زیرساختها را به این محلات اضافه کنند. برنامه «بان مانکونگ» در تایلند و مناطق ویژه اجتماعی در سائوپائولو نیز بهعنوان نمونههای موفق معرفی شدهاند.
جهانِ آوارگان؛ میلیونها نفر بدون خانه
طبق این گزارش، تا پایان سال ۲۰۲۴ حدود ۱۲۳.۲ میلیون نفر در جهان به دلیل جنگ، خشونت و نقض حقوق بشر آواره شدهاند؛ رقمی که نسبت به یک دهه قبل تقریباً دو برابر شده است.
علاوه بر آن، ۹.۸ میلیون نفر نیز بر اثر بلایای طبیعی آواره داخلی شدهاند. سازمان ملل همچنین برآورد کرده که بین سالهای ۲۰۰۳ تا ۲۰۲۳ حدود ۶۴ میلیون نفر به دلیل پروژههای توسعه شهری از سکونتگاههای غیررسمی اخراج شدهاند.
در گزارش آمده بسیاری از این افراد پس از آوارگی وارد بازارهای اجاره استثماری یا زاغهها میشوند و دوباره در معرض بیخانمانی قرار میگیرند.سازمان ملل از دولتها خواسته از سیاست تخلیه اجباری فاصله بگیرند و به سمت حمایت از معیشت، پرداخت نقدی برای مسکن و تقویت نقش دولتهای محلی حرکت کنند.
اقلیم علیه خانهها
گزارش هشدار میدهد بحران اقلیمی اکنون به یکی از بزرگترین تهدیدهای مسکن جهان تبدیل شده است.در سال ۲۰۲۴ حدود ۴۵.۸ میلیون نفر به دلیل سیل، طوفان، آتشسوزی و خشکسالی آواره شدند. سازمان ملل برآورد میکند تا سال ۲۰۴۰ حدود ۱۶۷ میلیون خانه در معرض نابودی ناشی از تغییرات اقلیمی قرار خواهند گرفت.
در عین حال، ساختمانها خود یکی از عوامل اصلی گرمایش زمیناند. این بخش حدود ۳۷ درصد انتشار دیاکسیدکربن جهان را تولید میکند و سهم مسکن بهتنهایی بین ۱۷ تا ۲۱ درصد است.
گزارش تأکید میکند جهان در کاهش انتشار کربن ساختمانها شکست خورده است؛ زیرا در حالی که باید بین سالهای ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳ حدود ۲۸ درصد کاهش رخ میداد، انتشار کربن ساختمانها ۵.۴ درصد افزایش یافته است.
با این حال، سازمان ملل از یک «فرصت تاریخی» نیز سخن میگوید؛ اینکه حدود ۶۰ درصد ساختمانهایی که در سال ۲۰۵۰ وجود خواهند داشت هنوز ساخته نشدهاند و بنابراین هنوز امکان طراحی شهرهای کمکربن و مقاوم وجود دارد.
بخش پایانی گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» به یک پیوست آماری عظیم اختصاص دارد؛ مجموعهای از دادههای تفکیکشده برای بیش از ۲۰۰ کشور و منطقه که تصویری کمسابقه از وضعیت واقعی مسکن در جهان ارائه میدهد.
این دادهها نشان میدهد بحران مسکن دیگر یک مشکل محلی یا منطقهای نیست، بلکه به یک بحران ساختاری جهانی تبدیل شده که تقریباً همه کشورها را درگیر کرده است.
دادهها نشان میدهد در بسیاری از کشورها نرخ مالکیت خانه در حال کاهش و سهم اجارهنشینی در حال افزایش است؛ بهویژه در کلانشهرها. گزارش میگوید نسل جوان در بسیاری از شهرها عملاً از بازار مالکیت حذف شده است.
یکی از جداول به «فشار واقعی هزینه مسکن» اختصاص دارد و شاخصهایی مانند نسبت قیمت خانه به درآمد، سهم اجاره از درآمد و دسترسی به وام را بررسی میکند. گزارش تأکید میکند هزینه مسکن اکنون یکی از عوامل اصلی فقر شهری در جهان است.در به امنیت سکونت و گسترش سکونتگاههای غیررسمی میپردازد و نشان میدهد میلیونها نفر در محلههایی زندگی میکنند که فاقد مالکیت رسمی و خدمات پایهاند و همواره در معرض تخریب یا اخراج قرار دارند.
یکی دیگر از جدول های آماری به امنیت سکونت و گسترش سکونتگاههای غیررسمی میپردازد و نشان میدهد میلیونها نفر در محلههایی زندگی میکنند که فاقد مالکیت رسمی و خدمات پایهاند و همواره در معرض تخریب یا اخراج قرار دارند.
در جدول دیگری کیفیت واقعی خانهها بررسی شده؛ از استحکام بنا گرفته تا ازدحام جمعیت و تراکم خانوارها. سازمان ملل هشدار میدهد میلیونها نفر در خانههایی زندگی میکنند که از نظر تهویه، نور، ایمنی و مقاومت سازهای در وضعیت بحرانی قرار دارند.
یکی دیگر از جداول نابرابری در دسترسی به خدمات پایه مانند برق، آب سالم، فاضلاب و اینترنت را اندازهگیری میکند. در این بخش، سازمان ملل تأکید میکند شکاف دیجیتال اکنون بخشی از بحران مسکن است؛ زیرا نداشتن اینترنت عملاً دسترسی به آموزش، کار و خدمات شهری را محدود میکند.آخرین جدول آماری نیز به تابآوری اقلیمی اختصاص دارد و آسیبپذیری ساختمانها در برابر سیل، موج گرما و طوفان را بررسی میکند؛ موضوعی که به گفته سازمان ملل، در دهههای آینده میتواند به کانون بحران انسانی تبدیل شود.
دولتهای محلی؛ بازیگران فراموششده بحران مسکن
یکی از مهمترین محورهای گزارش، تأکید بر نقش دولتهای محلی است.سازمان ملل میگوید در اغلب کشورها سیاستهای مسکن در سطح ملی تدوین میشود، اما اجرای آن بر دوش شهرداریها و مدیریتهای شهری است؛ در حالی که این نهادها اغلب منابع مالی کافی، اختیارات قانونی لازم و دسترسی مناسب به داده و فناوری ندارند.
گزارش هشدار میدهد بدون تقویت مدیریت شهری، هیچ سیاست ملی مسکن موفق نخواهد شد. بر همین اساس، از مفهوم «حکمروایی چندسطحی» دفاع میکند؛ مدلی که بر هماهنگی واقعی میان دولت مرکزی، استانها، شهرداریها و جوامع محلی تأکید دارد.
مشارکت مردم؛ حلقه گمشده شهرسازی جهان
سازمان ملل در بخشهای مختلف گزارش تأکید میکند سیاستهای بالا به پایین در حوزه مسکن شکست خوردهاند.در متن گزارش آمده است: «مردم باید نه فقط مشورت داده شوند، بلکه در تصمیمگیری، اجرا و مدیریت پروژههای مسکن مشارکت واقعی داشته باشند.»
این گزارش تجربههای موفق جهان را عمدتاً پروژههایی میداند که در آنها ساکنان محلات، تعاونیها و سازمانهای اجتماعی نقش فعال داشتهاند. در مقابل، پروژههایی که بدون مشارکت مردم اجرا شدهاند، اغلب به تخلیه اجباری، افزایش قیمت زمین و گسترش نابرابری منجر شدهاند.
دیجیتالیسازی زمین و مسکن؛ آینده مدیریت شهری
یکی دیگر از پیشنهادهای مهم گزارش، ایجاد نظامهای دیجیتال ثبت زمین و اعتبارسنجی است.سازمان ملل میگوید در بسیاری از کشورهای در حال توسعه، نبود نظام شفاف ثبت زمین باعث فساد، منازعه مالکیتی و حذف فقرا از بازار رسمی مسکن شده است.
بر اساس این گزارش، دیجیتالیسازی اسناد، دادههای شهری و سیستمهای مالی میتواند شفافیت را افزایش دهد، دسترسی به وام را آسانتر کند و جلوی فساد و زمینخواری را بگیرد.
«گروه کاری جهانی مسکن»؛ تلاش تازه برای مهار بحران
در پایان گزارش، به نقش «گروه کاری کارشناسی بیندولتی درباره مسکن کافی برای همه» اشاره شده؛ نهادی که در سال ۲۰۲۳ تأسیس شده است.
این گروه قرار است به پلتفرم اصلی همکاری جهانی درباره بحران مسکن تبدیل شود و تجربیات کشورها را در زمینه مسکن اجتماعی، مقابله با سوداگری، تأمین مالی، مدیریت زمین و تابآوری اقلیمی تبادل کند.
براساس این گزارش بحران مسکن دیگر فقط بحران «خانه نداشتن» نیست؛ بلکه بحرانی درباره آینده شهرها، عدالت اجتماعی، اقلیم، اقتصاد و حتی ثبات سیاسی جهان است.
سازمان ملل هشدار میدهد اگر روند کنونی ادامه پیدا کند، شهرهای آینده بیش از پیش به فضاهایی نابرابر، گران، آلوده و شکننده تبدیل خواهند شد؛ شهرهایی که میلیونها نفر در حاشیه آن زندگی میکنند و از «حق شهر» محروماند.
با این حال، گزارش تأکید میکند جهان هنوز فرصت تغییر مسیر را دارد؛ به شرط آنکه دولتها، شهرداریها، بخش خصوصی و مردم، مسکن را نه یک کالای لوکس، بلکه یک حق بنیادین انسانی ببینند.